一、事件概述
友阿股份 (SZ:002277)最新價(jià)：20.09 0.03 0.15%行情走勢(shì) 大單追蹤 資金流向最新研報(bào) 公司新聞 最新公告?zhèn)�股股吧 優(yōu)股預(yù)測(cè) 龍虎榜公司發(fā)布公告，擬與擁有位于郴州市最繁華商圈的土地的湖南郴州汽車運(yùn)輸集團(tuán)有限責(zé)任公司、擁有房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的湖南熹華投資有限公司合作，共同成公司開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營“郴州友阿購物中心”城市綜合體項(xiàng)目，總占地面積44506.8平方米，計(jì)劃總投入資金額為人民幣約9.6億元。項(xiàng)目計(jì)劃2012年9月開始動(dòng)工建設(shè)，2014年年底完工并投入試營業(yè)。
二、分析與判斷
友阿股份[20.09 0.15% 股吧 研報(bào)]為控股公司，擁有經(jīng)營主導(dǎo)權(quán)
三方合作方式為成立“郴州市友阿購物中心股份有限公司”，注冊(cè)資金人民幣5億元，公司以人民幣出資2.55億元，占注冊(cè)資金的51%，郴汽集團(tuán)以其擁有的土地使用權(quán)出資，約定出資額為2億元，占注冊(cè)資金的40%，熹華投資出資0.45億元，占注冊(cè)資金的9%。公司處于控股股東地位，擁有經(jīng)營主導(dǎo)權(quán)，利于發(fā)揮其多年的百貨經(jīng)營優(yōu)勢(shì)，為該項(xiàng)目提供豐富的供應(yīng)商資源和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，降低招商和管理成本，有效控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目是公司加快向省內(nèi)二三線城市擴(kuò)張邁出的一大步。
項(xiàng)目功能復(fù)合多樣，打造地標(biāo)型商業(yè)中心
該項(xiàng)目含4大主力業(yè)態(tài)：（1）主力百貨店：建筑面積約6.2萬平方米，主要經(jīng)營精品百貨、中高檔服裝、皮鞋皮具、電影院等；（2）情景式商業(yè)街：建筑面積約3.8萬平方米，主要經(jīng)營餐飲、兒童樂園、小吃街等多項(xiàng)娛樂和輔助功能設(shè)施；（3）大型超市及家電賣場(chǎng)商業(yè)區(qū)：建筑面積約3萬平方米；（4）房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營：擬開發(fā)建筑面積為4萬平方米的高檔精裝住宅，建筑面積約6萬平方米的酒店式湖景公寓。商業(yè)與住宅配套，形成了集“生活、休閑、購物、娛樂”為一體的綜合型地標(biāo)級(jí)商業(yè)中心。
宏觀優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)雙雙保障項(xiàng)目效益
郴州市居民消費(fèi)需求保持較快增長，2011年1-10月，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14498元，增長13.3%，人均消費(fèi)支出9825元，增長13.6%，顯示了郴州市民強(qiáng)勁的消費(fèi)潛力；郴州市發(fā)展規(guī)劃強(qiáng)調(diào)利用武廣高鐵客運(yùn)站，擴(kuò)大郴州商務(wù)體系與省際周邊城市商務(wù)體系的聯(lián)系，促進(jìn)商業(yè)繁榮，并努力增加普通商品住房供應(yīng)，適度開發(fā)高檔房地產(chǎn)，滿足不同層次居民的住房消費(fèi)需求，因此，郴州宏觀商貿(mào)背景優(yōu)勢(shì)突出，同時(shí)也適合建設(shè)配套住宅。項(xiàng)目本身優(yōu)勢(shì)明顯，該項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目，得到政府在用地規(guī)劃、建設(shè)費(fèi)用優(yōu)惠、辦事通道等方面的政策支持，且項(xiàng)目用地為合作方郴汽集團(tuán)出資的土地，取得成本相對(duì)較低，有利于抵御地產(chǎn)調(diào)控政策的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)于2013年入市，預(yù)計(jì)商品房價(jià)格6000元/㎡左右，商品15000元/㎡左右，3年售完，資金回籠較快，緩解商業(yè)地產(chǎn)的資金壓力。
內(nèi)部收益率高于預(yù)期，良好的財(cái)務(wù)狀況具有抗風(fēng)險(xiǎn)能力
通過財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目公寓住宅部分項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為41.11%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為17483萬元，投資收回期3.04年，大于0。項(xiàng)目商場(chǎng)部分內(nèi)部收益率為8.66%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1936萬元（Ic=8%），投資回收期9.14年，大于0。結(jié)果可以看出，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于投資者最低期望收益率（ic=8%），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，投資回收期低于投資者期望投資回報(bào)期10年；項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)狀況也較好，且具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
三、風(fēng)險(xiǎn)提示
城市綜合體投資金額大，業(yè)態(tài)繁多，經(jīng)營復(fù)雜，將面臨工程建設(shè)進(jìn)度、招商進(jìn)度、住宅銷售進(jìn)度低于預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，以及運(yùn)營管理過程中的其他風(fēng)險(xiǎn)。
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